Durante muchos años, invertir en vivienda en Madrid ha sido visto como una de las mejores maneras de sacar rédito a unos ahorros. Una creencia que sigue siendo una realidad hoy en día, máxime teniendo en cuenta los precios que se están pagando tanto de alquiler como de compraventa, entre los más altos del país.
Eso sí, no es lo mismo invertir en un apartamento en Atocha que en un local fuera de la M-40. Pero lo que está claro es que, al menos según se desprende de un estudio realizado por el portal inmobiliario Fotocasa, cada vez se requiere menos tiempo para rentabilizar una vivienda de inversión de segunda mano en Madrid.
Los barrios más caros… los menos rentables
Tanto es así que, en la capital, el plazo medio para recuperar la inversión se ha reducido en 1,2 años en la última década, aunque esta disminución, como alertábamos, no es uniforme en todos los distritos de la ciudad.
En general, las personas que adquirieron una vivienda de 80 m2 como inversión en 2023 tardarán, en promedio, 21,2 años en recuperar la inversión. No obstante, se observa que hay tres distritos, Salamanca, Centro y Retiro, donde la tendencia es contraria. En estos barrios, el tiempo necesario para rentabilizar la inversión ha aumentado en comparación con hace una década.
Por ejemplo, en Salamanca, el plazo para recuperar la inversión ha pasado de aproximadamente 27 años en 2011 a más de 30 años en 2023, considerando el aumento medio del costo de los pisos en este distrito. Esto significa que, mientras que en 2011 se necesitaban alrededor de 27 años para compensar una inversión de 326.413 euros, hoy se requieren más de 30 años para recuperar la inversión de 648.462 euros, el nuevo precio promedio de un piso en Salamanca.
En contraste, en el distrito de Villaverde, los compradores de una vivienda similar recuperarán la inversión de 159.838 euros en 2023 en tan solo 11,3 años, frente a los 17,3 años de 2013. Villaverde es destacado como el distrito que más ha reducido el plazo, disminuyéndolo en 6 años y convirtiéndose en la ubicación donde más rápido se compensa el gasto.
Una vivienda en Valencia, amortizada seis años antes que en Madrid
La investigación se basa en datos recopilados durante los últimos 15 años, utilizando los precios de venta y alquiler recogidos en el Índice Inmobiliario de Fotocasa. A nivel nacional, se observa una reducción significativa de 5,2 años entre 2013 y 2023 para recuperar la inversión en una propiedad de alquiler. Así, tras 16 años de compra y puesta en alquiler de la vivienda (sin tener en cuenta los gastos asociados), los inversores comenzarían a obtener una renta limpia por el arrendamiento.
Eso sí, cabe reseñar que, en 2022, el tiempo necesario para rentabilizar la inversión era incluso menor, situándose en 15 años, pero el encarecimiento de los precios inmobiliarios ha prolongado este plazo. El portal enfatiza que este análisis se centra exclusivamente en el tiempo necesario para obtener rendimientos y no incluye los costos adicionales asociados a la propiedad.
A nivel autonómico, Cantabria destaca como la región donde más se ha reducido el tiempo para rentabilizar la inversión, disminuyendo en 10,8 años entre 2013 y 2023. La región ha pasado de requerir 24,4 años en 2013 a tan solo 13,6 años en 2023, igualando el plazo de Murcia. La Comunidad Valenciana se posiciona como la autonomía donde se recupera la inversión en menos tiempo, con un plazo de 12,6 años.
Sin embargo, algunas regiones muestran plazos más extensos para rentabilizar la inversión. Baleares encabeza esta lista con 19 años, seguida de cerca por la Comunidad de Madrid con 18,1 años, y La Rioja con 17 años.
