Desde hace unos años, las autoridades competentes han querido sacar un mayor partido al aeropuerto de Madrid-Barajas, el que más tráfico acumula de España y uno de los principales también a nivel europeo y mundial.
Sin embargo, muchos de los proyectos no han cuajado… pero con el nuevo año esto puede cambiar. Aena, la gestora de los aeropuertos españoles, ha reactivado su ambicioso proyecto para desarrollar una ciudad aeroportuaria en los terrenos adyacentes al aérodromo, tal y como ha avanzado El Economista.
Se trata de un plan que había sido paralizado en el pasado debido a distintas condiciones macroeconómicas adversas, y cuyo objetivo es transformar un área de 2,1 millones de metros cuadrados en un centro logístico, comercial y empresarial de última generación.
Pues bien, todo se ha precipitado y el objetivo actual es que el proyecto quede aprobado antes de que finalice 2024 y lanzarlo oficialmente durante el primer trimestre de 2025.
Pero, ¿cómo ha sido posible? El proyecto inicial, que suponía una inversión superior a los 100 millones de euros, atrajo en su momento el interés de grandes empresas como Segro, P3, Logicor, Merlin Properties y Goodman. Sin embargo, las condiciones económicas globales, marcadas por la subida de tipos de interés y el endurecimiento del crédito, frustraron las expectativas de negocio y llevaron a todos los potenciales socios a abandonar la iniciativa. Ahora, Aena ha realizado ajustes clave para relanzar la propuesta y captar el interés del mercado.
Un nuevo modelo de gestión
Uno de los cambios más significativos es el modelo de gestión propuesto. En lugar de crear una empresa conjunta (joint venture) en la que Aena retendría un 35% de la propiedad junto al inversor, como se planteó originalmente, la compañía apuesta ahora por un enfoque de «landlord», en el que Aena mantendría la titularidad del terreno, pero cedería su gestión a un único propietario que asumiría todo el riesgo financiero y operacional.
Un modelo que recuerda a la operación Madrid Nuevo Norte y busca simplificar el proceso administrativo, haciéndolo más atractivo para los inversores, y que también implica modificaciones en los términos de concesión. Inicialmente se plantearon derechos de superficie a 75 años, mientras que ahora se contempla una concesión inicial de 50 años. Este ajuste permitiría a los adjudicatarios rentabilizar sus inversiones en un periodo más manejable.
Otro de los puntos críticos identificados en la primera licitación fue la rigidez del proceso. Aena planea agilizar los trámites en esta nueva etapa, evitando que el proceso se extienda durante ocho meses, como ocurrió anteriormente. Además, se busca introducir mayor flexibilidad en los pliegos de condiciones para permitir modificaciones y negociaciones una vez adjudicado el proyecto.
Estructura del proyecto
El plan de desarrollo de la ciudad aeroportuaria se basa en tres grandes áreas:
- Zona logística y de carga aérea: Este espacio incluirá instalaciones de almacenaje, operaciones de distribución (crossdocking) y servicios de externalización de procesos empresariales (BPO).
- Zona de apoyo a aeronaves: Destinada a actividades complementarias relacionadas con el mantenimiento y el servicio de aeronaves.
- Zona de usos mixtos: Aquí se construirán oficinas, hoteles, espacios comerciales y áreas verdes.
En su primera etapa, Aena se centrará en desarrollar una sección limitada, denominada «Área 1», que abarca aproximadamente el 12% del total del terreno disponible, es decir, unos 280.000 metros cuadrados. Esta área incluye 152.914 metros cuadrados de edificabilidad máxima y está ubicada junto a la autovía A-2. Sin embargo, en la nueva fase se espera una superficie ligeramente menor, ya que una de las parcelas podría destinarse exclusivamente a carga.
¿Cómo está Barajas en la actualidad?
A día de hoy, Barajas cuenta ya con más de 30 hectáreas desarrolladas, dedicadas a actividades complementarias como hangares, zonas de mantenimiento y almacenes de carga. Entre los últimos avances destacan un hangar inaugurado por Air Europa, otro alquilado por Ryanair, y la concesión ganada por la empresa Andino Global para construir y gestionar una nueva terminal de carga de 14.000 metros cuadrados durante 30 años.
El objetivo inicial de Aena era desarrollar el 25% de la superficie de esta futura ciudad aeroportuaria para 2026, un plazo que ahora resulta inviable tras los retrasos sufridos. No obstante, la compañía mantiene su compromiso con la creación de un polo logístico y empresarial que aproveche la ubicación estratégica del aeropuerto madrileño, considerado una «zona premium» por su alta demanda y valor económico.
