Hace años que los pisos turísticos han ganado terreno a los hoteles como las opciones preferidas de muchos viajeros a la hora de alojarse. Normalmente son más baratos, están ubicados en zonas céntricas y pueden, entre comillas hacer y deshacer a su antojo, alojados en un espacio que podría ser perfectamente su casa.
También han supuesto un atractivo ingreso extra para muchos propietarios, que se olvidan de los riesgos de un alquiler a largo plazo. Los que no están tan contestos con esta «nueva moda» son, sin embargo, los vecinos que viven en esos mismos edificios, cansados del ir y venir de personas que no conocen, con el peligro que ello entraña y, sobre todo, de los ruidos de aquellos grupos dde inquilinos que no son precisamente respetuosos.
Conjugar todo esto se ha convertido en tu desafío para los consistorios. Por ello, el Ayuntamiento de Madrid ha presentado el Plan RESIDE, una nueva estrategia para proteger el ámbito residencial en la ciudad. Este plan, que sustituirá al Plan de Hospedaje de 2019 (PEH), busca frenar la pérdida de viviendas destinadas a uso residencial y la expansión descontrolada de pisos turísticos.
Según el alcalde de la capital, José Luis Martínez-Almeida, el Plan RESIDE, elaborado por el Área de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad, tiene tres objetivos fundamentales: detener la pérdida de población en el centro de la ciudad, ordenar la oferta de alojamientos turísticos y mejorar la convivencia entre vecinos y visitantes.
A diferencia del PEH, que establecía tres anillos regulatorios, el Plan RESIDE se organiza en dos áreas clave: el centro histórico, donde la presencia de pisos turísticos ha causado una mayor pérdida de viviendas para uso residencial, y el resto de la ciudad. En el centro histórico, el plan establece una serie de restricciones con el objetivo de concentrar la actividad turística en edificios enteramente dedicados a este fin y, así, proteger los espacios residenciales. Fuera de este, el Ayuntamiento permitirá la actividad turística, pero bajo condiciones específicas para evitar conflictos con los residentes.
Prohibición de pisos turísticos en edificios residenciales del centro histórico
Dentro del perímetro delimitado del centro histórico, el Plan RESIDE prohíbe la operación de pisos turísticos en edificios residenciales, incluso en plantas bajas. Esta regulación se aplica en todas estas calles:
- Avenida de la Reina Victoria
- Glorieta de los Cuatro Caminos
- Calle Raimundo Fernández Villaverde
- Calle Joaquín Costa
- Plaza de la República Argentina
- Glorieta de López de Hoyos
- Glorieta de Francisco Silvela
- Plaza de Manuel Becerra
- Calle de Doctor Esquerdo
- Calle de Pedro Bosch
- Calle de Cocheras
- Calle de Téllez
- Calle Comercio
- Avenida de Ciudad de Barcelona
- Calle de Méndez Álvaro
- Calle de General Lacy hasta Ramírez de Prado
- Calle de Tomás Bretón
- Calle de Juana Doña
- Calle de Juan de Vera
- Linde oriental de la parcela de la Penitenciaria de Yeserías
- Calle de Alejandro Ferrant
- Linde oeste y sur de la parcela correspondiente a calle Embajadores, 173
- Calle Embajadores
- Plaza de Italia
- Plaza del Molino
- Plaza de Legazpi
- Calle del Maestro Arbós
- Avenida del Manzanares sur hasta Pasaje de Montserrat
- Parque de Madrid Río
- Glorieta Marqués de Vadillo
- Avenida de Manzanares
- Calle de Puente de San Isidro
- Avenida del Manzanares
- Paseo de la Ermita del Santo
- Glorieta del Puente de Segovia
- Paseo de Marqués de Monistrol
- Paseo Bajo de la Virgen del Puerto
- Glorieta San Vicente
- Cuesta de San Vicente
- Paseo del Rey
- Calle de la Rosaleda
- Calle de Francisco y Jacinto Alcántara
- Paseo de Camoens y Valero
- Glorieta del Maestro
- Paseo de Ruperto Chapi
- Plaza de Cristo Rey
- Linde oriental de la avda. del Arco de la Victoria hasta calle Isaac Peral
- Calle de Isaac Peral
- Paseo de San Francisco de Sales
- Calle de Guzmán el Bueno hasta avda. Reina Victoria
Dentro de estas áreas, el Plan RESIDE establece tres tipos de regulaciones para proteger el uso residencial:
- Prohibición de pisos turísticos dispersos en edificios residenciales: No se permitirá el uso turístico en edificios residenciales, incluso en sus plantas bajas.
- Permiso en edificios no residenciales: Los edificios que no tienen un uso residencial podrán albergar pisos turísticos sin restricciones.
- Cambios temporales de uso en calles no terciarias: En calles que no sean de uso terciario, los edificios residenciales podrán destinarse temporalmente a fines turísticos por un periodo de hasta 15 años, siempre y cuando la licencia esté vinculada a la rehabilitación del edificio. Posteriormente, los inmuebles deberán retornar a su uso residencial.
Medidas para proteger el comercio de proximidad y limitar la expansión en otras áreas
El Plan RESIDE también se ha propuesto proteger el comercio de proximidad, restringiendo la transformación de locales comerciales en pisos turísticos en zonas históricas y ejes comerciales principales. El Ayuntamiento señala que entre 2015 y 2024 se transformaron más de 3.300 locales en viviendas o pisos turísticos, lo que ha reducido la oferta de comercio local.
En las siguientes calles fuera del centro histórico, se prohíbe la conversión de locales en viviendas y pisos turísticos para preservar el uso comercial de proximidad:
- Bravo Murillo, desde Conde de Serrallo hasta la glorieta de Cuatro Caminos
- López de Hoyos, de Príncipe de Vergara a Clara del Rey
- Clara del Rey, de Padre Xifré a López de Hoyos
- Cartagena, de avda. de América a Francisco Silvela
- Alcalá, de Santa Leonor a la Pza. de Manuel Becerra
- Sepúlveda, de Pradales a Costanilla de los Olivos
- Puerto de Canfranc, de Sierra Toledana a avda. de la Albufera
- Calle de la Oca, de la glorieta del Ejército a Gral. Ricardos
- Ntra. Sra. de Valvanera, de Vía Carpetana a pza. de Almodóvar
- Marcelo Usera, de Rafaela Ybarra a puente de Andalucía
- Puerto Pajares, de Martínez de la Riva a avda. de la Albufera
- Martínez de la Riva, de Santa Julia a Puerto Arbalán
- Alberto Palacios, de Encarnación del Pino a la plaza del Ágata
- Pº de Extremadura, de Alfonso Cea a Puente de Segovia
- Gral. Ricardos Glorieta, del Marqués de Vadillo a calle de la Oca
- Pº Quince de Mayo, de Julián González a General Ricardos
- Antonio López, de la glorieta Marqués de Vadillo a puente de Andalucía
- Avda. Ciudad de Barcelona, de Dr. Esquerdo a M-30
- Avda. Albufera, de M-30 a la avda. de Buenos Aires
- Príncipe de Vergara, de Francisco Silvela a la pza. de República Dominicana
- Méndez Álvaro, de la glorieta de Carlos V a M-30
- Avda. de Córdoba, desde el inicio y su prolongación hasta la M-40
- Avda. de Entrevías, desde el inicio hasta la M-40
- Avda. de San Diego, desde la avda. Monte Igueldo a Mtnez. de la Riva
- Avda. Monte Igueldo, desde la avda. de la Albufera a la avda. San Diego
- Camino Vinateros, de Diego de Valderrábano a Pico de los Artilleros
- Avda. Moratalaz, de la pza. del Corregidor Licenciado Antonio de Mena a la pza. del Encuentro
¿Cuándo empieza a aplicarse? ¿A cuánto pueden ascender las multas por su incumplimiento?
La modificación inicial del Plan General para la aprobación del Plan Madrid de Alojamiento Turístico (ParMAD) está en marcha con un cronograma bien definido. En diciembre, la Junta de Gobierno revisará y aprobará esta modificación, la cual será sometida a información pública durante un mes, es decir, hasta enero. Durante este período, se recibirán y responderán las alegaciones presentadas por los ciudadanos y otras partes interesadas. Una vez atendidas estas observaciones, el plan se elevará al Pleno para su aprobación provisional en abril. Posteriormente, la Comunidad de Madrid llevará a cabo una revisión detallada del texto para su aprobación definitiva. Se espera que, tras estos trámites, el Plan ParMAD entre en vigor en agosto de 2025.
Mientras se concreta la aprobación definitiva del ParMAD, el Ayuntamiento de Madrid ha implementado un plan de acción transitorio, activo desde el 25 de abril. Este plan tiene como objetivo equilibrar el mercado de hospedaje en la ciudad, especialmente frente al incremento desmedido de pisos turísticos. Según el diagnóstico actualizado en octubre, en Madrid operan 17.360 establecimientos turísticos, de los cuales el 92,7% son pisos turísticos, es decir, 16.100 unidades. Sin embargo, solo el 7% de estos pisos (1.131) cuentan con la debida legalización.
Entre las medidas destacan las siguientes:
- Suspensión Temporal de Licencias Municipales: Desde el 25 de abril, se ha congelado la emisión de nuevas licencias para pisos turísticos en determinadas áreas dentro del ámbito territorial del Plan Especial de Hospedaje, que abarca los anillos 1, 2 y 3. Específicamente, se han suspendido las licencias para pisos turísticos dispersos en zonas residenciales y aquellas destinadas a la transformación de locales comerciales en viviendas en el distrito Centro. Además, se han suspendido las licencias para viviendas de uso turístico (VUT) ubicadas en edificaciones no residenciales y situadas en planta baja.
- Endurecimiento del Régimen Sancionador: Anteriormente, el Ayuntamiento carecía de una normativa específica para sancionar los pisos turísticos ilegales, utilizando la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo. Esta normativa permitía imponer multas progresivas de 1.000, 2.000 y 3.000 euros. Con el Plan RESIDE, se actúa bajo el artículo 204 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, que tipifica como infracción grave la implantación de usos incompatibles con la ordenación urbanística. El procedimiento ahora es más riguroso:
- Primer aviso: Orden de cese y restablecimiento de la legalidad.
- Primera sanción firme: 30.001 euros.
- Segunda sanción firme: 60.001 euros si la actividad irregular persiste.
- Tercera sanción firme: 100.001 euros si continúa el funcionamiento ilegal.
- Refuerzo de la Plantilla de Inspectores: Para mejorar la fiscalización, el Ayuntamiento ha incrementado la plantilla de inspectores en un 15%, incorporando diez nuevos trabajadores. La Subdirección General de Inspección y Disciplina, que cuenta con 65 inspectores, ahora tiene un equipo reforzado para hacer frente al creciente número de viviendas turísticas ilegales.
- Publicación de un Listado Oficial de VUT con Licencia: Se ha lanzado una lista oficial que detalla las viviendas turísticas autorizadas y su ubicación real en la ciudad. Actualmente, solo hay 1.131 pisos con licencia, lo que permite una mayor transparencia y control sobre estas actividades.
El impacto de los pisos turísticos ilegales en Madrid es considerable. Desde 2017, el número de pisos turísticos ha aumentado en un 50%, con 8.162 nuevas viviendas turísticas frente a solo 113 nuevos establecimientos turísticos tradicionales como hoteles y hostales, que han crecido un 9,85%. En el distrito Centro, la densidad de turistas es alarmante, con un turista alojado por cada dos residentes, lo que afecta la convivencia y la disponibilidad de viviendas para los residentes permanentes.
El Servicio de Inspección y Disciplina ha visto un aumento significativo en las denuncias relacionadas con pisos turísticos, registrando un incremento del 51% en 2023 en comparación con 2022 (686 frente a 454 denuncias). De estas, el 82% provienen de ciudadanos, reflejando una preocupación creciente entre los residentes. De las aproximadamente 2.000 inspecciones realizadas este año, se verificó que 448 viviendas se dedicaban al uso turístico sin la debida licencia. Como resultado, se ordenó el cese de la actividad en 356 casos y se logró revertir a uso residencial en 221 de ellos.
