Según el V Estudio Casaktua ‘La demanda de vivienda en España. 2019, ¿el año de la estabilización del sector?’ los madrileños que tienen previsto mudarse a corto o medio plazo no encuentran nada que puedan asumir económicamente (46%) o que se adapte a sus necesidades (47%).

Según el informe del portal inmobiliario, a nivel nacional, existen las mismas barreras. Los españoles que buscan nuevo inmueble no localizan la vivienda que necesitan (46%) o que sean capaces de pagar (44%). De hecho, este último hándicap ha aumentado 8 puntos en el último año y está especialmente presente en el caso del alquiler: el 58% de los que se trasladan a régimen de arrendamiento reconoce que este está siendo uno de los principales desafíos, frente al 37% de los que optan por comprar.

Este argumento también es utilizado por aquellos madrileños que no están en búsqueda de un inmueble y que, tal y como reconocen, no están a gusto con su vivienda actual. El 52% (47% nacional) afirma que no se cambia de residencia por una cuestión económica.

De cara al futuro, el 87% del total de los encuestados en la Comunidad de Madrid cree que el coste del alquiler y de la compra (88%) seguirá incrementándose. Unos porcentajes similares a la opinión general en España (88% en ambos casos).

DESALIENTO EN MADRID

El 24% de los madrileños tiene intención de cambiar de inmueble próximamente: el 17% busca una vivienda en propiedad y el 7% en alquiler. Estas cifras suponen un descenso de 19 puntos con respecto a 2018, cuando el deseo de trasladarse era del 43% (28% compra y 15% alquiler).

En el caso de España, la pretensión de cambiarse de vivienda es del 22%: el 15% opta por la adquisición y el 7% por el arrendamiento. Es decir, 15 puntos menos que el año pasado (37%: 24% compra y 13% alquiler).

Las conclusiones del V Estudio de Casaktua muestran que el precio del inmueble es el factor más determinante en la Comunidad de Madrid a la hora de comprar. El 77% (72% nacional) reconoce que es lo que más influye en el proceso de decisión, seguido de las condiciones de contratación hipotecaria, con un 41% de adeptos. En España, el segundo elemento que más influye, sin embargo, es la cuota hipotecaria estimada que se deberá pagar (39%).

Por su parte, el 67% de los madrileños que se va de alquiler reconoce que en realidad preferiría comprar (58% en el caso de los encuestados nacionales), pero no lo hace porque sus circunstancias económicas no se lo permiten. Y es que, ahora mismo, casi el 59% opina que vivir en alquiler es tirar el dinero y que una vivienda en propiedad es la mejor herencia que se puede dejar a los hijos (61%). Estas opiniones se corresponden en el total de España con un 57% y un 63%, respectivamente. 

AHORRO IMPOSIBLE

A medida que la economía, las expectativas de empleo y el salario se han ido recuperando en los últimos años, la tasa de ahorro de las familias ha ido descendiendo (INE y Banco de España). Un aspecto que también ha afectado al acceso a una vivienda en propiedad. Tal y como reflejan los resultados, el ahorro medio de los españoles para la compra es de 58.630€, lo que supone un descenso del 20% con respecto al año pasado: 72.917€.

El presupuesto medio de los futuros propietarios es de 168.422€ (171.815€ en 2018). Teniendo en cuenta esta cantidad y que los expertos recomiendan contar con el 30% del valor (el 20% financiado por la entidad financiera, más el 10% de gastos), el ahorro debería de ser de 50.000€ como mínimo. Una cantidad que, según el informe realizado por el portal inmobiliario, no cumple el 67% de los encuestados (incluyendo a los que no tienen ningún ahorro). Destaca que el 47% de los futuros propietarios dispone de menos de 30.000 €.

En el caso del alquiler, el presupuesto medio ha aumentado un 11% el último año. En 2018 era de 513€ y en esta edición asciende a 568€. Se percibe una diferencia por sexos, ya que las mujeres fijan una cuantía un 18% inferior a la de los españoles (513€ vs 626€). Por edad, el presupuesto es especialmente bajo entre los de 55 y 64 años (479€).

En la Comunidad de Madrid, para la compra, el ahorro medio es de 83.485€ y el presupuesto fijado se corresponde con los 222.805€ de media. Para el alquiler, el coste promedio que se establecen es de 829€.

¿INTERÉS FIJO O VARIABLE?

En el momento de hacer frente al pago de una vivienda, lo más habitual en la Comunidad de Madrid es recurrir a la hipoteca (58%). El interés fijo es la apuesta principal frente al variable: 55% vs 45%. Otras opciones son los ahorros propios (38%) y a la venta de otra vivienda (32%).

En España las opciones son: hipoteca (63%: fija 64%/variable 36%.), ahorros propios (41%), venta de otra vivienda (26%) o de alguna otra propiedad inmobiliaria (17%) y la ayuda familiar (9%). Esta última alternativa está presente, sobre todo, en aquellos compradores más jóvenes (25-34 años).

Por otro lado, el conocimiento del proceso hipotecario a nivel nacional es menor al de años anteriores, con una calificación media de 5,7 sobre 10, frente al 6,5 obtenido en 2018. En cuanto a la necesidad de aval bancario, crece el porcentaje de personas que piensa que no se lo van a pedir: pasa del 39% al 47% (porcentaje similar en la Comunidad de Madrid).

EL ALQUILER Y LA HIPOTECA SIGUEN SUBIENDO

En España, los inquilinos pagan 535€/mes, un 14% más que en 2018. Un incremento similar al de la cuota hipotecaria, que ha pasado de los 442€/mes a los 505€/mes. Estas cantidades confirman que el alquiler continúa siendo un 6% más caro que la propiedad. Un desfase que, previsiblemente, aumentará. Según reconoce el 8% de los inquilinos, su casero les subirá en breve una media de 75€ al mes. El 13% ya ha experimentado este incremento. En concreto, unos 53€ de media.

El coste promedio que están pagando actualmente los madrileños en alquiler es de 647€ y el de hipoteca de 560€, es decir, un 13% menos que el arrendamiento.

Si comparamos las regiones españolas con mayor población, el gasto destinado a la hipoteca es más elevado en Comunidad de Madrid (560€) y Cataluña (559€). Con respecto al alquiler, Comunidad de Madrid (647€), Cataluña (633 €) y Andalucía (539€) serían las más costosas.

Del análisis por provincias se desprende que el coste hipotecario medio es más elevado en Valencia (594€), Barcelona (578€) y Madrid (560€). Y en cuanto al arrendamiento, los alquileres más caros serían los de Málaga (725€), Barcelona (648€) y Madrid (647€).

OTRA CRISIS ECONÓMICA

A partir de las 3.000 encuestas realizadas en todo el territorio nacional, Casaktua.com ha analizado la opinión de los españoles respecto a los temas de actualidad del sector inmobiliario.

Uno de los grandes debates es el de si próximamente habrá otra crisis económica. La población española y madrileña se inclina por el “sí”. El 87% de los españoles (porcentaje similar de madrileños) está “de acuerdo” o “muy de acuerdo” con que el escenario actual presenta indicios similares a la situación que se dio antes de 2008 y con que estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria (75% España/ 80% Comunidad de Madrid).

NUEVA LEY HIPOTECARIA

En lo que respecta a la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la percepción de los encuestados nacionales y madrileños muestra cierta desconfianza. Los datos revelan que solo el 43% (38% en la Comunidad de Madrid) considera que vaya a suponer una ventaja real para el consumidor.

Otras de las novedades que están impactando en el sector son las nuevas normativas sobre las viviendas de uso vacacional. Un proceso regulatorio que está afectando a capitales y ciudades costeras de toda España, y que el 90% de los españoles y el 88% de madrileños ve totalmente necesario.

LA MEJOR INVERSIÓN INMOBILIARIA

Para los encuestados nacionales, la mejor opción a la hora de invertir en vivienda es adquirir un inmueble para alquilarlo a largo plazo (31%), la compra de una vivienda para vender una vez reformada (17%) y el arrendamiento vacacional (14%).

Si tuviesen que elegir la inversión en inmuebles de tipo terciario, las primeras opciones son los garajes (57%), los locales comerciales (36%), los locales convertibles en vivienda (21%) y los terrenos (21%). Le siguen las oficinas (20%) y los trasteros (18%).

Los madrileños, se inclinan, por un lado, por el alquiler tradicional (40%), la compra para reformar y después vender (19%) y el alquiler turístico (8%). Y, por otro, por la inversión en garajes (57%), locales comerciales (32%) y locales comerciales convertibles en vivienda (27%).

SEGUNDAS VIVIENDAS Y VACACIONES

El 25% de los españoles dispone de una segunda vivienda en propiedad (28% en 2018), la mayoría de ellos comprada antes de la crisis (72%). El 48% la tiene ubicada en zonas de costa, mientras que el 52% restante optó en su día por una ciudad de interior o por el mundo rural.

El 65% de estos propietarios la tiene para disfrute propio (51% en 2018) y el resto han decidido apostar por el alquiler a largo plazo (27%) o turístico (8%). Este último ha descendido notablemente con respecto a 2018, cuando el 17% elegía el arrendamiento vacacional.

También ha decrecido la demanda de segunda vivienda en España. Este año, se concentra en el 9%, cuando el año pasado era del 18%. Las opciones de búsqueda son: playa (41%) e interior (59%).

En cuanto a la Comunidad de Madrid, el porcentaje de propietarios de segunda vivienda es del 24%. La gran mayoría la tiene para disfrute propio (68%) y una gran parte opta por el alquiler a largo plazo (24%). El alquiler vacacional es la opción del 8%. Atendiendo a la demanda, el 9% de madrileños está en proceso de búsqueda de segunda residencia en propiedad.

JUBILACIÓN

El 54% de los madrileños considera que una vivienda es el mejor plan de pensiones (47% a nivel nacional). Una visión más generalizada conforme avanza la edad del encuestado y entre aquellos que piensan mudarse en régimen de propiedad.

A la hora de valorar cuál sería la mejor opción ante problemas de liquidez durante la tercera edad, los encuestados en la Comunidad de Madrid elegirían el alquiler de una segunda vivienda en propiedad (36%), la venta de una segunda residencia (35%), la hipoteca inversa (21%) o la venta de vivienda con reserva de usufructo (18%).

Unos datos muy similares a la media nacional, donde, además, se percibe que los encuestados mayores de 65 apuestan por venta de segunda vivienda (35%) y la hipoteca inversa (28%).

EL PERFIL DE COMPRADOR E INQUILINO

El futuro comprador de vivienda en España es un hombre de 35 a 44 años, con pareja sentimental y dos hijos como máximo y con unos ingresos netos familiares de más de 1.800€/mes. Por el contrario, el perfil de los que van a mudarse a un inmueble de alquiler es mujer de 25 a 34 años, de familia tradicional o con pareja y sin hijos, y con un salario familiar de hasta 1.800€.

Ante la pregunta de con quién piensan compartir su futura propiedad, el 26% reconoce que tiene intención de mudarse en solitario (el 30% en 2018). El resto (74%), compartirá costes: con su pareja (87%), con familiares (4%), con amigos (2%), con estudiantes 1% o con otros (6%).

El inmueble que buscan es de 3 dormitorios en su mayoría (47%) y de entre 60 y 100 m2 (60%). El piso sigue siendo lo más demandado (52%). Le sigue el chalé (17%) y el adosado (10%).

Se percibe un mayor desinterés por los inmuebles de obra nueva. Mientras que la vivienda de segunda mano se mantiene similar (24% en 2019 y 23% en 2018), la vivienda a estrenar deja de ser la opción del 21% y pasa a ser elegida por un 15%. El 61% responden que les es indiferente.

En cuanto a las razones para mudarse, tener más espacio o más habitaciones (29%), cambiarse a una vivienda con más extras (26%), irse a una mejor zona (21%), contar con una vivienda más moderna (15%), aumentar la familia con niños (13%) y mudarse a una vivienda más económica (12%) son las causas principales.

Para la elaboración de este informe se han realizado entrevistas a 3.000 personas, con edades superiores a los 25 años, que disponen de una vivienda en España, tanto en propiedad como en alquiler, o se encuentran buscando casa en este momento para emanciparse. La encuesta se realizó durante una semana (del 30 de abril al 3 de mayo de 2019) y tiene un margen de confianza del 95% y un error muestral de +/- 1,79%.